毛某与重庆XXXXXXX有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

毛某与重庆XXXXXXX有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

 

重庆市XX区人民法院

 

民事判决书

 

                        （2021）渝XXXX民XXXX号

 

原告：毛某，女，汉族，1996年9月8日出生，住重庆市奉节县。

委托诉讼代理人：艾某某，XXXXXX（重庆）律师事务所律师。 达州市律师 达州律师 达州市律师事务所

被告：重庆XXXXXXX有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区]，统一社会信用代码9150000009XXXXXXX。

法定代表人：童某某，董事长。 达州合同纠纷律师

委托诉讼代理人：刘某某，XXXXXXXX（重庆）律师事务所律师。 达州市房产纠纷律师 达州刑事律师 达州离婚律师 达州市交通事故律师

委托诉讼代理人：柴某某，系被告公司员工。

原告毛某与被告重庆XXXXXXX有限公司（以下简称中农国信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法由审判员姚某某独任审判，适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行审理。原告毛某的委托诉讼代理人艾某某，被告重庆XXXXXXX有限公司的委托诉讼代理人刘某某、柴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告毛某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋层高不足违约损失27 656.8元（以房屋总价为基数乘以层高减少比例：601 235*4.6%）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原告与被告签订重庆市商品房买卖合同（以下简称买卖合同），约定原告向被告购买案涉房屋，总价601 235元，付款方式为按揭付款，合同第三条第七款对商品房层高、净高的约定：建筑层高3米（顶层2.95米），合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离。合同第二十四条约定发生争议的依法向人民法院起诉。合同签订后，原告履行了付款义务，2020年5月，被告委托XXXXXXX物业管理有限公司通知原告接房，原告接房时发现小区环境与售房时宣传承诺不同，明显低于一期房屋质量标准，入户大门狭窄，进屋内验收时发现空间压抑，层高明显不足，要求被告进行测量，但被告委托交房的物管公司以没有测量工具为由拒不验收，原告自行测量实际净高为2.76米，加上楼板厚度，层高为2.86米，层高比合同约定的3米减少4.6%。因此原告和七栋业主一起找被告协商，被告承认对入户大门进行加宽整改，房屋层高不足系合同书写错误，只愿意补偿原告一年物业管理费，原告认为房屋属于立体空间，层高空间是生活质量、舒适度的重要保证，层高降低也影响吊顶等功能性使用，导致使用空间减少，被告严重违约应参照面积误差赔偿，双方不能达成一致赔偿意见。综上所述，为保护原告的合法民事权益，根据《合同法》等规定，现向贵院提起诉讼。

被告中农国信公司辩称：1.原告知道并且应当知道案涉房屋的规划层高为2.9米，而不是3.0米。案涉房屋的买卖合同签订时，被告已经按照相关规定将案涉房屋的建设工程规划许可证（以下简称建工规划许可证）、买卖合同示范文本、附件、补充协议等已经在售楼中心公示，双方签订的建工规划许可证、买卖合同附件五补充协议明确约定被告已将案涉房屋的建工规划许可证、买卖合同示范文本、附件、补充协议等向原告明示，本案的建工规划许可证载明的层高就是2.9米，买卖合同示范文本本来约定的层高也是2.9米，充分说明原告知道并且应当知道涉案房屋的层高为2.9米，而不是3.0米；2.双方对房屋层高的真实意思表示应为2.9米，合同约定的3.0米属于工作人员笔误。被告开发的项目有高层、洋房、商业，高层房屋的层高为2.9米，洋房的层高为3.0米，商业的层高有4.2米、4.8米、5.1米等，涉案房屋为高层房屋，层高为2.9米是双方知道并且应当知道的层高，被告的权证人员因工作失误，误将洋房合同模板的层高录入了网签系统，导致双方签订的买卖合同约定的层高为3.0米，但是双方意思真实表示应当是2.9米，并非3.0米，不能因被告工作人员的工作失误，将笔误形成的层高作为合同约定的交付标准 ；3.合同约定的3.0米房屋层高，不仅意思表示不真实，而且违反了城乡规划法的强制性规定，应属无效约定。原告明知建工规划许可证载明的层高为2.9米，双方真实意思表示也是2.9米，原告以合同笔误形成的3.0米层高作为主张权利的依据，3.0米层高既不符合民法典规定的民事法律行为的生效要件，同时也违背了城乡规划法的强制性规定，该约定应属无效约定，应以建工规划许可证载明的层高作为双方交付房屋的依据；4.被告实际交付的房屋层高为2.9米，该层高符合国家建筑设计规范的要求，能够满足原告的居住和使用需求，原告没有任何经济损失。国家建筑设计规范对住宅层高的规定为2.8米，涉案房屋的实际层高为2.9米，实际层高不仅符合国家建筑设计规范要求，而且高于国家建筑设计规范0.1米，完全能够满足原告的使用需求和合同目的。综上所述，被告系按照双方的真实意思表示向原告交付的案涉房屋，原告以合同笔误形成的3.0米层高的错误意思主张权利有违诚信原则，3.0米层高既不符合民法典有关民事法律行为有效的规定，也违反了城乡规划法的强制性规定，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明，2018年6月22日，以中农国信公司为甲方，毛某为乙方，双方签订了买卖合同，总成交价601 235元，采用按揭付款方式。上述合同载明：第三条第七款 建筑层高3米（顶层2.95米），合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离；第十五条 甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自更改……；附件五合同补充协议第一条 在甲乙双方签署合同及本补充协议之前，甲方已向乙方明示商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、重庆市商品房买卖合同示范文本、附件及本补充协议、房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、重庆市商品房预售许可证、重庆市商品房预（销）售明码标价牌（表）、前期物业服务合同、临时管理规约及该商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求，并按照乙方要求做出了合理说明，乙方已清除且无异议……；补充协议第三十四条第二款 若本补充协议与合同的相关约定有抵触或冲突时，以本补充协议的约定为准。上述合同签订后，毛某支付了中农国信公司案涉房屋全款。

另查明，案涉房屋设计、规划层高为2.9米（顶层为2.85米），2019年9月20日，该项目取得建字500141201700179号建设工程规划许可证，其中的建筑工程（施工图）建筑面积及计容建筑明细表显示层高为2.9米；2020年5月15日该项目取得两江新区建竣备字[2020]0081号重庆市建设工程竣工验收备案登记证，其竣工图显示项目层高为2.9米（顶层为2.85米）。

上述事实有重庆市商品房买卖合同、房款票据、19号楼立面图（设计图）、建设工程规划许可证、19号楼立面图（竣工图）、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、协商视频以及当事人各方陈述等在案为证，足以认定。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案涉及的法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。

关于案涉房屋的层高，原告主张约定的层高为3.0米，而被告主张3.0米系工作人员笔误，实际约定的层高为2.9米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式合同理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案买卖合同第三条第七款约定：建筑层高3米（顶层2.95米）。原、被告签订的买卖合同系由被告提供的格式合同，因此被告对合同内容应该谨慎审查，文本内容应当视为其真实意思表示，对于被告“3.0米系工作人员笔误”的主张，本院不予认可。补充协议第一条仅列举了各类文件的名称以提请原告注意，却并未提供建工规划许可证等文件的复印件，所以，被告不能据此要求原告对文件具体内容都有明确的认知，意识到许可证上的案涉房屋层高为2.9米。在原、被告双方对案涉房屋的层高产生争议时，应当作出不利于被告的解释，即认定合同约定的房屋层高为3.0米（顶层为2.95米）。故本院认为上述买卖合同系原、被告的真实意思表示，双方均应按约履行。

关于被告是否存在违约行为。如前所诉，双方约定的实际层高为3.0米（顶层为2.95米），与案涉房屋的实际层高2.9米有0.1米的差距，不应当将其认为合理误差，被告交付原告房屋的层高与合同约定的房屋层高不一致，故被告存在违约行为。

关于原告诉请的违约赔偿。根据《合同法》第一百零七条，“当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告存在违约行为，因此原告有权要求被告承担赔偿损失的违约责任。由于买卖合同中没有约定与层高相关的违约赔偿方法，原告主张参照面积误差比的补款方式计算被告应赔偿的损失。本院认为，目前商品房房款的价格计算一般以每平方米作为计价单位，因此房屋面积的误差会对房款总价格产生直接影响，而层高没有直接作为房价计算依据，层高误差对房主使用空间的影响要小于面积误差带来的影响，故本院对原告主张的损失计算方式不予支持。但房屋层高会影响房屋的使用质量及舒适性，系影响消费者购买商品房的重要参考，层高的误差势必会给购房者带来损失，但该损失的认定不宜超过面积误差所带来的损失，故本院酌情认定，以房屋总价款的1%来确定层高不足给原告造成的损失，即被告应赔偿原告损失6012.35元    （601 235*1%），对原告超出本院认定部分的诉讼请求，不予支持。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告重庆XXXXXXX有限公司于本判决生效之日起五日内向原告毛某支付层高不足的损失6012.35元；

二、驳回原告毛某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费245.71元（已减半收取），由被告重庆XXXXXXX有限公司负担25元，原告毛某负担220.71元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

 

 

审  判  员　 姚某某

 

 

二〇二一年四月十五日 

 

                         书  记  员   曾  某