达州律师转载出租的房屋未取得，建设工程规划手续，合同是否有效？

达州律师转载出租的房屋未取得，建设工程规划手续，合同是否有效？

法律知识要点：出租人出租的房屋应当是合法建筑，这是租赁合同有效的前提，但是实务中很多房东出租的并不是合法建筑，而是私自建设的违章建筑，尤其在大中城市，这一现象更为普遍。什么样的房屋是属于违章建筑？达州市律师  达州律师事务所  达州合同律师  达州婚姻律师  达州离婚律师  达州刑事律师  

很多人习惯上把没有房产证的房屋称为违章建筑，违章建筑当然没有房产证，但是没有办理房产证就是违章建筑？这种说法也不准确，有些房屋有齐全的审批建设手续，只是暂时因各种原因没有办理房产证，所以没有办理房产证并不等同于违章建筑。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

从上述法律条文规定来看，建设工程未取得许可证或未按许可证规定建设的房屋，属于违章建筑。出租人与承租人订立的房屋租赁合同中，如果是属于这两种房屋的，双方签订的房屋租赁合同无效：一是房屋未取得建设工程规划许可证，就是指建设房屋时，完全没有建设工程规划许可证；二是未按照建设工程规划许可证的规定建设，就是指建设房屋时，超出了原来的规划许可范围。

但是，同时对于这种房屋租赁合同，也给予了一定的补救措施，即在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这样可以尽可能地鼓励交易，提高交易的效率，是合同法的价值所在。

出租人出租的房屋因属于违章建筑，如果租赁合同无效的，因此会产生什么样的法律后果呢？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效后，承租人交回房屋，此前占用的房屋的，按租金的标准向出租人支付房屋占用费用，有损失再根据责任大小由各方分担。注意，这里是占用费，并不是租金，因为合同无效就不存在租金的问题了，只是承租人实际占用房屋的，可以参照租金的标准，支付占有费。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

2014年4月3日，原告陈某文与被告罗某成签订《厂房租用合同》，约定：被告承租原告位于某地的B2号厂房。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告使用并开办家具有限公司。但被告却拖欠原告租金、水电费和各项代缴费用。截至2017年8月5日被告搬出厂房，共拖欠原告租金109270元，拖欠原告代垫付水电费、资源费和垃圾费8473元，代垫付租用税费2069.88元。

陈某文向法院提出诉讼请求：被告立即向原告清偿租金109270元及利息；被告立即向原告支付代垫付水电费、资源费和垃圾费8473元，向原告支付代垫付的租用税费2069.88元。

被告罗某成辩称：罗某成未作答辩、亦未参加庭审。

查明事实

从1999年开始，原告陈某文与某村委会签订《租地协议》，约定陈某文承租该村工业区地段地块，租地期限20年。陈某文承租该地块后自建厂房用于出租。

2014年4月3日，陈某文与罗某成签订《厂房租用合同》一份，约定陈某文（甲方）将上述的B2号的自建厂房（面积2830平方米）出租给罗某成（乙方），租赁期限2年，为保证合同履行，乙方在签订合同之日交纳定金48452元（相当于两个月的租金）；由乙方承担经营过程中所形成的水、电、工商、税费及其他社会公共事务性费用，负责支付万安村委收取的各项费用。

上述合同签订后，陈某文将约定厂房交付罗某成使用用于经营，但罗某成并未完全依约支付租金以及水电费等。2017年5月29日，罗某成向陈某文出具欠条，确认截至2017年5月，共拖欠陈某文租金及水电费等共计103423元，该款已抵扣了罗某成此前缴纳的定金以及付款等。另，自2015年12月起，有关租金调整为按每月15000元执行。另查，无证据证明陈某文在自建厂房时取得建设工程规划许可证，或取得有关权属证书。

判决要点

法院审理认为：该案中，原告在未取得建设工程规划许可证的情况下，自建厂房并将其出租给被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告陈某文与被告罗某成签订《厂房租用合同》为无效合同。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

因此，虽然案涉租赁合同无效，由于被告实际租用了原告厂房，其仍应依双方约定租金标准向原告支付占有使用费，另被告在经营过程中，产生的有关水电等经营费用本应由其自行承担，原告在代为垫付上述费用后，可以请求被告偿还。

双方已依约定租金标准、租赁期限以及实际支出费用等情况对截至2017年5月份的费用进行结算，被告确认截至该月拖欠金额计为103423元，法院予以采信，被告于2017年8月搬离，应计2017年6-7月租金30000元（双方约定每月租金调整为15000元，15000×2），期间被告支付17000元，故被告应付原告占有使用费以及水电费等应为116423元（103423＋30000－17000）。

综上所述，法院判决：被告罗某成应于判决发生法律效力之日起十日内原告陈某文支付房屋占有使用费以及代垫水电费等共计116423元。