顶名购房的法律性质及效力‖达州市律师

 
      顶名购房是指房屋的实际出资人利用他人专属的分房资格、为享有他人因该分房资格带来的优惠等，借用他人名义购买房屋的行为。在顶名购房过程中，顶名人与被顶名人之间存在书面或口头的协议，顶名人须向被顶名人支付相应对价或不用支付对价而无偿顶名。

    在现实生活中，存在着众多的单位自建房或单位团购房现象，因这些单位在组织自建房或团购房时规定了本单位职工因工龄、职称、级别等不同而享受不同的优惠，且单位自建房或团购房的价格明显低于市场价格，所以单位某些不想购房职工所享有的购房资格及优惠便成为欲购房之人的追求目标，又因为不想购房职工也不愿白白浪费自己的名额和优惠，所以欲购房人通过与不想购房职工协商一致而成为顶名购房人。顶名购房过程因单位是否允许顶名而有不同的表现。签订顶名购房协议后，大部分顶名人仍以被顶名人的名义与建房单位、团购单位或建房单位团购单位指定的房地产开发单位签订了房屋买卖合同；仅有小部分顶名人以自己的名义与建房单位、团购单位或建房单位团购单位指定的房地产开发单位签订了房屋买卖合同。以被顶名人名义签订合同的顶名人，往往是在以被顶名人名义取得房屋产权手续后再过户到自己名下。

    娟顶名购房的法律性质娟

    顶名购房现象虽然普遍，但我国现行法律并未对其作出直接规定。一般研究者均认为顶名人和被顶名人之间在顶名购房过程中是一种合同行为，但对该合同行为究竟为哪一种合同却是观点不一。部分人将其界定为委托合同，这一定性在单位不允许顶名时表现最为典型，该观点将顶名人以被顶名人名义签订房屋买卖合同视为被顶名人对顶名人的隐名代理；部分人则将其界定为买卖合同，在界定为买卖合同的人员中，有人认为合同标的物为购房资格或购房权，有人则认为合同标的物为房屋。笔者认为，顶名购房过程中顶名人与被顶名人之间形成的是购房资格或购房权转让合同。
    确定合同行为的性质，应以合同行为的内容、特征及主要条款为着眼点，按照合同所涉法律关系加以理解和识别。首先，从顶名购房的实际过程看，在双方就顶名购房达成一致时，被顶名人并未取得房屋，也未与单位或单位指定的房地产开发单位签订房屋买卖合同，甚至未确定下能够实际购买的房屋是哪一套，所以房屋并非是双方顶名购房行为的直接标的。此时，被顶名人的地位仅限于享有从单位组织的自建房或团购房中按照约定条件购买一套房屋的成员利益，该利益根据其能否确定实现而区分为购房资格和购房权。按照单位自建房或团购房的具体情形，如果被顶名人在自己愿意购买的情况下能确定购买到一套房屋，那么在被顶名人与单位间现实存在着相应权利义务关系，则被顶名人享有购房权；如果存在被顶名人非因自己原因购买不到房屋的可能，如因房源少人员多排名靠后等原因，则被顶名人享有的应仅为购房资格。购房资格表现为一种期待利益，属于期待权的范畴，而购房权则为现实存在的权利。不论被顶名人享有的是购房资格还是购房权，都是顶名人在顶名购房过程中追求的目标和对象，是顶名人支付对价的原因。其次，在顶名购房过程中，被顶名人享有按照单位规定参加购房的资格及相关优惠，顶名人因有购房意向而相中了被顶名人的购房资格及优惠，所以双方就顶名购房协商一致时，双方协商的主要内容，应为以下几方面：顶名人取得被顶名人的购房资格和相关优惠有无对价及对价的内容；顶名人支付对价的时间、地点和方式；被顶名人履行交付购房资格及优惠的时间、地点和方式。实践中，大部分顶名人在取得购房资格及优惠后仍然以被顶名人的名义签订房屋买卖合同，这一行为在双方之间并不单独构成一个法律行为，此种以被顶名人名义签订合同的行为，应视为双方对转让购房资格中交付购房资格的履行方式。因为在双方约定了转让购房资格协议的情况下，合同的履行可以约定为两种不同的方式：其一，被顶名人将转让购房资格的协议内容向单位告知，由顶名人直接以自己名义按照被顶名人享有的资格及优惠，与单位或单位指定的房地产开发单位签订房屋买卖合同；其二，被顶名人不将购房资格转让事实向单位告知，而是约定由被顶名人继续以其个人名义参加单位组织的购房活动，在活动中履行协助义务，直至顶名人获得购房资格或直至顶名人直接获得房屋。在顶名购房过程中，如果顶名人支付对价，该对价应为支付购房资格及优惠的对价，而不是因单纯使用被顶名人名义或因被顶名人的出面签约行为支付对价。达州律师  达州律师事务所

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    娟顶名购房的法律效力娟

    顶名购房过程中，双方当事人往往因市场上房价涨跌超出预期而悔约，出现一方当事人拒绝履行义务并要求解除协议的情形。此时，顶名购房协议是否有效便成为双方争议的焦点。笔者认为顶名购房行为的法律效力应当予以肯定。

    如前文所述，顶名购房过程中顶名人与被顶名人的行为性质应界定为转让购房资格或购房权的合同行为，而根据我国合同法第五十二条之规定，法律上认定合同无效只有存在以下五种情形时才可成立：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。在顶名购房过程中，被顶名人将自己享有的购房资格或购房权转让给顶名人，是被顶名人对自己合法权益的一种处分，该行为不存在损害国家利益、公共利益、集体利益或第三人利益的情形；双方的顶名购房行为也不存在所谓的“非法目的”；法律和行政法规中也没有对于该种转让的禁止性规定，所以顶名购房行为应为有效法律行为。

    司法实践中，部分被顶名人往往以单位不允许顶名作为要求法院认定顶名购房无效的理由，并以合同法第79条第二款规定作为法律依据，即“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但按照当事人约定不得转让的除外”。该主张认为，在确认顶名人与被顶名人之间转让的标的为购房资格或购房权的前提下，该购房资格或购房权为被顶名人对单位享有的债权，故该购房资格或购房权的转让应受到合同法第79条第二款约束，在单位不允许顶名的情况下，该购房资格或购房权的转让为无效。笔者认为该主张对合同法第79 条第二款的理解是错误的。合同法第79条规定在该法“合同的变更和转让”一章中，其主要目的是规范合同当事人的行为，即合同当事人在合同的变更和转让过程中应遵守本条款的规定，而不能依据该条款约束和限制合同关系外的第三人。因此，在合同当事人约定债权不得转让的情况下，合同关系中的债权人一方转让债权的，应视为债权人对债务人的违约行为；但不能以当事人间不得转让债权的约定对抗债权的善意受让人。就顶名购房而言，不论单位是否允许顶名，均不影响顶名人善意取得被顶名人的购房资格及优惠。