多次带客户看房 中介遭“跳单”‖达州律师

多次带客户看房 中介遭“跳单”‖达州律师

房产中介员工小雨（化名）多次带着客户去看房，谁知客户事后竟绕过她，直接与房东签订房屋买卖合同，这让她辛酸不已。付出劳动却没有一点收获，她所在的中介公司为此将客户告上法庭。那么，在双方未书面签订中介合同的情况下，客户是否还应支付中介费呢？丰泽区人民法院给出了答案。

案情 客户跟着中介看房 却直接与房东签合同

今年1月份，小雨所在的中介公司（以下简称中介）作为原告，将杨某夫妇起诉到丰泽区人民法院，要求其支付中介费9.6万元，理由是杨某夫妇的行为属于“跳单”。

中介称，去年3月，杨某通过朋友小荷（化名），向小雨咨询泉州市区某高档小区的房源。小雨向小荷推荐几套房源后，同年3月26日，杨某通过小荷让小雨与房东联系次日看房事宜。

次日上午，小雨带着杨某前往小区查看房产。看房后，杨某表示较为满意，与小雨互加微信，并以闽南人的风俗为由，要求小雨把门牌号发给她。几天后，小雨又带着杨某及其丈夫朱某前去看了一次房子。杨某夫妇表示满意，在了解房主要求一次性付款后，他们要求小雨与房主沟通按揭贷款购买及意向金的问题。同时，小雨向杨某微信发送《购房意向书》，明确告知买方应向中介支付成交价2%的中介费。同年4月4日上午，小雨带朱某及其母亲到现场第三次看房。

此后，小雨多次与杨某联系，得到的答复是“家里意见不统一”。

据小雨称，同年4月27日，杨某通过小荷转了2000元给她以示感谢。她方知杨某夫妇在没有通知她的情况下，私自“跳单”与房东自行签约。气愤不已的她问杨某为何这样做，杨某在微信中回复称，她和丈夫在该小区有朋友，问到了房东电话，联系后都认为中介费太高，没必要通过中介进行交易。

被告 未签订中介合同 无需支付任何费用

庭审时，杨某夫妇认为，自己无需支付任何中介费。

他们称，中介与他们未成立中介合同关系。理由是，中介虽向杨某发送《购房意向书》，但杨某未予以回复，双方并未达成中介向他们提供中介服务的合意。且《购房意向书》以签署为生效条件，中介称杨某表示同意，并主张按照《购房意向书》中“向中介支付成交价2％的中介费”缺乏事实与法律依据。

杨某夫妇还称，他们有朋友是该小区的业主，因此他们通过该朋友获得房主的联系方式，最终购买房屋并未利用中介的信息、机会，也非中介促成房屋买卖合同的成立。此外，他们还认为，中介出售案涉房屋并未取得房主的授权委托。

法院

双方以“其他形式”

订立了合同

双方以“其他形式”

订立了合同

经法院审理查明，同年4月25日，杨某夫妇作为买方，与房东签订房产买卖协议，房产和车位合计价格为507万元。

法院认为，小雨向杨某提供了案涉房屋的房源信息，杨某夫妇也跟随小雨实际查看了该房屋，且小雨在委托人杨某夫妇与相对人吴某某（房东）之间进行沟通、撮合，初步确定了房屋买卖合同的价款、付款方式等主要内容。上述行为可以认定中介为杨某夫妇报告订立房屋买卖合同的机会并提供订立房屋买卖合同的媒介服务，履行了中介合同的主要义务；杨某夫妇亦接受了上述行为，双方之间达成了订立中介合同的合意，应当认定双方以“其他形式”订立了合同。

杨某夫妇未能举证证明其有于去年3月27日之前通过其他途径获取案涉房源信息，应认定其最初获得该房源信息系由小雨所提供。后买卖双方签订的《房产买卖合同》的房产坐落、成交价款及按揭付款方式等主要内容与小雨与杨某沟通的内容基本一致，上述合同内容系经过小雨与卖方沟通后得出的。杨某夫妇虽主张其签订房屋买卖合同完全由朱某与房东自行磋商而成，但并未提供充分有效的证据予以证明。综上，杨某夫妇在接受某中介所的服务后，利用中介提供的交易机会和媒介服务，绕开中介人直接与房东订立合同，以此方式不支付中介费的行为违背了诚信原则，因此依法应向中介支付报酬。

在报酬数额上，法院认为，双方尚未就此达成合意，鉴于中介未最终拟定并主持买卖双方签订房屋买卖合同，也未协助杨某夫妇办理后续的贷款、产权过户事项，根据中介提供服务的程度，结合案涉房屋的成交价，酌定杨某夫妇应支付中介服务费28800元及资金占用期间的利息损失。

一审宣判后，中介未提出上诉，朱某、杨某则及时主动履行了判决确定的付款义务。目前，该判决已发生法律效力。

□本报记者 黄墩良 通讯员 黄达婧

法 官 说 法

如何认定“跳单”行为

此案中，中介没有与杨某夫妇签订合同，为何最终认定杨某某仍属于“跳单”，要支付中介费呢？

法官介绍，认定“跳单”行为，需同时符合三个构成要件：（一）委托人接受了中介人的服务。（二）委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。（三）委托人绕开中介人直接订立合同。具体有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他（如报酬更低的）中介人与合同相对方订立合同；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。达州律师

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中介人与委托人签订的中介合同，可以约定禁止“跳单”条款及相应的违约责任；如果当事人没有约定的，如本案中双方并无书面合同，按照《民法典》第九百六十五条处理，委托人也应向中介人支付报酬。至于报酬的数额，可以考虑中介人提供服务的程度，进行具体判断。