达州律师凌灿伟发表的律师函

达州律师凌灿伟发表的律师函

律 师 函

四川某某物业服务有限公司：

四川黎明律师事务所系根据中国法律登记注册的中国律师事务所，本律师函署名律师具有完全的合法执业资格。本律师依法取得陈某某的授权，向贵公司致函如下：

一、 基本事实  

委托人陈某某系达州市竹阳镇某某街的H1栋3层3-1、3-2、3-3号的商品房的业主， 2020年5月9日委托人陈某某与贵公司签订《前期服务协议》，合同约定：“委托人将位于达州市某某街的H1栋3层3-1、3-2、3-3号的商品房交于贵公司进行物业管理，建筑面积为1632.1平方米，约定了双方的权利义务，第一条第一款第一项约定“对房屋共用部分，共用设施设备、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”；第二条第二款“房屋共有设施设备及其运行的维护和管理，共有设施设备是指共用的上下水管道、落水管、木箱、加压水泵设施设备使用的房屋等”；第三条第一款“无明显脱落、异变、斑垢、污迹及有碍观瞻的情况存在。”；第七条第一款“根据《物业管理条例》《住房专项维修基金管理办法》及有关法律法规规定，建立共用部分、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造的专项维修基金、购房者必须按相关规定缴存至”；第二款约定“专项维修基金的使用、续筹及房屋所有权转让是维修资金的处理，按《住房专有资金管理办法》及其实施细则执行等”达州市律师  达州律师

委托人按照《前期物业服务协议》的约定，按时足额缴纳了物业管理费，而贵公司在履行《前期物业服务协议》的过程中，未按照协议约定履行 ，具体为楼上住户共用部分的下水管设置在委托人的屋顶，因楼上租户较多，排水管道错综复杂，安装不合理，坡度不够，管径过小，大量的废水堆积在管道内，造成下水管多次出现堵塞，贵公司的维修人员把管道割破，用铁丝进行疏通，大量的粪水往下流，造成房屋实际使用承租人某某保险公司（委托人的房屋已经出租给某某保险公司）办公室内臭气熏天，严重影响公司办公及形象。今年某某保险办公楼清掏管道达到七次以上。原有管道使用超过10年之久，损坏严重（照片附后）。如果管道堵塞太长，重量较大，吊卡数量不够，管道随时可能发生自然断裂，届时将会导致人身安全，造成较大财产损失。为防止危险发生，委托人多次催促贵公司启动维修基金，对下水管道进行改造，消除危险，截止今日，贵公司一直未处理。

二、法律责任    

委托人陈某某与贵公司签订的《前期物业服务协议》，法律性质属于委托服务关系，贵公司应当按照《前期物业服务协议》的约定履行，若未及时履行，委托人陈某某可以根据《前期物业服务协议》的约定，要求贵公司履行协议，并追究贵公司的违约责任等，贵公司将面临败诉的局面。达州市律师事务所

三、律师意见

希望贵公司能够权衡利弊，在收到本律师函之日起，十五日内启动维修基金，对下水管道进行改造，消除危险，具体下水管道改造建议为：1、将排水管道的横管与横管、横管与立管的连接处，采用45度斜三通或90度斜三通（现场安装采用的是顺水三通）；2、请贵方将立管与排出管连接，采用两个45度弯头（现场安装采用的是90度弯头）；3、请贵方将4层以上的总排水水平管（3层楼顶上）坡度进行改造（不得小于4‰），并计算管径是否过小；4、请贵公司将室内管道予以更换，更换为更加牢固，使用年限更久的材质。5、贵公司在改造限期内应当保护好房屋内的设施设备，做到工完场清，改造完成后应当恢复原状；另贵公司应提前五日告知委托人改造日期，以便委托人通知承租人某某保险公司。

若贵公司未对委托人陈某某房顶的下水管道进行改造，消除危险，委托人将向法院起诉，要求贵公司按照合同约定履行，追究贵公司的违约责任，并要求赔偿损失。届时贵公司将承担违约金、诉讼费等，且对贵公司将造成不利的影响。

     专此函告，望贵公司慎思并妥善对待。

                                             律师：

                                               年   月   日

律师姓名：凌XX

律师电话：15XXX