大竹律师事务所转载农村土地承包经营权转让合同无效后的处置办法

对于从事产品制造、加工行业的民营企业老板而言,最令其头疼的问题之一,就是生产经营场地的选择.城市土地资源的稀缺,转让或租赁费用的昂贵,迫使企业们只能到土地价格低廉的农村寻找合适的经营场地.

但是在承租或者受让农村集体土地过程中,存在着转让土地承包经营权合同无效的风险,我们结合办案实践,对于合同无效的处置办法探讨如下:

一、案例:顺义区李随镇沟北村土地承包经营权合同无效案件.

北京市朝阳区某家具公司（下称:“家具公司”）为扩大生产经营,寻找农村建设用地.经人介绍,与顺义区李随镇沟北村李某相识.李某介绍其从所在村承租了一块非耕地,土地用途为企业加工,符合家具公司提出作为家具生产加工场地的要求.

李某向家具公司提供了其于2006年6月29日,与顺义区李遂镇沟北村村民委员会（以下简称:“村委会”）签订的《顺义区李遂镇承包（租赁）合同书》基于此,2010年9月30日,家具公司与李某签订了《转让协议》,约定,李某将前述承包（租赁）合同转让给家具公司,土地使用面积为15.75亩,一次性转让价格为150万元,用途为建设家具加工厂.付款方式为:首付款25万元.村委会在该转让协议上盖章.

2010年10月5日,家具公司支付李某土地转让费预付款25万元.

合同签订后,家具公司找到施工队进行施工.修建了厂房地基、主框架结构,办公楼地基及地上一层,建筑面积约9000平方米,支出工程款20余万元.

2010年11月23日,北京市顺义区李遂镇人民政府向家具公司发出《责令停工通知书》,责令家具公司停止建设已完成的9000平方米钢结构建筑.

2011年3月16日,北京市国土资源局顺义分局向家具公司下发了的《责令停止土地违法行为通知书》,以家具公司擅自搞非农建设为理由,责令家具公司立即停止违法行为,听候处理.家具公司收到上述通知后,才得知土地性质为农用地,不能进行非农建设,遂立即停止施工,并停止使用土地.

后家具公司以李某、村委会为共同被告,起诉至顺义区法院,诉讼请求为:（1）确认涉案土地承包经营权转让合同无效；（2）二被告共同返还土地转让费25万元；（3）二被告共同赔偿损失20万元.

二、法院的意见

1、关于合同效力的问题.法院认为,依据《土地管理法》第六十三条规定,农民集体土地不得用于非农建设.鉴于涉案土地为一般农用地,且涉案合同约定进行非农建设,违反了法律的强制性规定,故涉案合同无效.

2、关于村委会是否承担返还责任的问题.鉴于村委会不是合同当事人,依据合同相对性,村委会不应当承担返还责任.

3、关于土地转让费的返还问题.李祥臣收取了转让费,依据《合同法》第五十八条规定,应当返还给家具公司.

4、关于赔偿损失的问题.鉴于家具公司在涉案土地上进行建设之前,应当经有关部门批准方能建设,但是家具公司未取得行政机关批准进行建设,因此造成的损失,应当由家具公司自行承担.

三、合法使用农村建设用地的法定条件

（一）符合乡镇土地利用规划.

《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”.

（二）经多数村民同意

经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡（镇）人民政府批准（要盖章）；依据《土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡（镇）人民政府批准”.

（三）使用人为本集体经济组织成员,土地用途符合土地管理法的三种情况.

1、修建农村住宅；

2、兴办乡镇企业；

3、建设乡镇、村公共设施、公益事业.

（四）使用人为非本集体经济组织成员,该土地必须经过征用,转为国有土地后,方可合法使用.

四、农村土地承包经营权转让合同无效后的法律救济

（一）合理利用行政诉讼手段,依法提起行政复议或者行政诉讼

当事人在接到行政机关行政处罚决定后,可以通过行政复议或者行政诉讼,合法表达自己的诉求,要求行政机关出示其执法的事实与法律依据,拖延行政机关强拆进度.

依据2012年1月1日生效的《行政强制法》第四十四条规定:“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除.当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除.”

也就是说,从2012年1月1日后,行政机关拆除违法建筑的前提条件有二:第一、公告,限期拆除.第二、当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的.否则,行政机关无权拆除.通过合理拖延时间,使急于用地的政府或者企业,给予企业合理的补偿.同时争取让法院撤销或者确认行政处罚行为,对企业因强拆发生的损失,要求行政机关进行赔偿.

（二）向土地出租方提起民事诉讼

如果通过行政复议或者诉讼的手段不能延缓行政机关拆除违建的脚步,当事人应当立即起诉土地出租方.

依据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定,双方签订的土地转让或者租赁合同无效.依据合同法处理合同无效的法律规定,双方的义务为:

1、出让方的义务:

（1）返还租金及利息的义务.

（2）赔偿损失的义务

作为土地出让方,对于合同无效,负有主要责任.故企业因履行合同发生的实际损失:如建筑物的材料费、停业损失费、搬家费损失等,土地出让方应当负主要赔偿责任.但是,如同本案例,有的法院也认为土地受让方承担全部责任,损失自负.

2、受让方的义务:

（1）支付土地使用费的义务.

（2）将土地恢复原状的义务.

（3）返还土地的义务.

鉴于每个案件都有其特殊性,在适用上述无效合同处置方法时,还要恪守“具体案件具体分析”的法则.