大竹县律师转载农村宅基地合作建房合同是否有效

　　【案例】

　　徐某系某县农村居民，拥有宅居地一块，并办理建房手续。2011年，徐某想在自有宅居地上承建楼房一幢，因资金短缺，便找到在城市居住的表兄王某协商合作建房，双方为此签订合作建房合同，约定共同承建7层楼房，每套房屋建筑面积为146平方米；由王某出资，其中一到五层任意五套房子抵作建房款归王某所有，房屋登记在徐某名下。2012年5月，房屋建成，经双方确认，王某共出资95万元，之后双方因交房之事发生纠纷。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，法院应确认徐某与王某签订的合作建房合同具有法律效力，双方依合同约定履行各自义务。根据我国民法的基本原则规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，徐某与王某双方签订的合作建房合同系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定享受权利，履行义务，现王某已经按合同约定履行了自己的出资义务，则徐某应依约将五套房屋交与王某所有。

　　第二种意见认为，法院应认定徐某与王某签订的合作建房合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，并补偿相对应财产增值部分。根据我国法律法规的相关规定，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份，且宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中王某是城镇居民，不具有享有宅基地使用权的主体资格。因此，双方签订的合作建房合同因违反法律、行政法规强制性规定而导致合同无效。

　　【分析】

　　笔者同意第二种意见。理由如下：

　　1、要认定农村宅基地合作建房合同是否有效，应该从我国现行法律法规关于宅基地的性质、目的以及流转的规定进行综合分析。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这规定并非对宅基地使用权转让的禁止，而是对农民宅基地分配申请资格上的限制。宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。我国对宅基地的流转亦采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中王某户籍在城镇，没有集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权，由于王某与徐某在合同中约定了房屋的产权分配，根据房地一体原则，王某就享有一定的宅基地使用权，而王某的主体身份又不具备登记宅基地使用权资格，从而无法登记房屋所有权。故双方签订的合作建房合同因违反法律法规的强制性规定而导致无效。

　 2、《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”无效合同自始无效。综上，本案中王某与徐某签订的合作建房合同经法院认定无效后，徐某应返还王某投资的95万元建房成本并补偿房屋相应的财产增值部分，而非将五套房屋分割给王某所有。