上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二(民)终字第3271号
[关键词] 交付，迟延履行，种类物，履行期限，交易惯例
上诉人（原审原告）张某某。
被上诉人（原审被告）上海某电器有限公司。
被上诉人（原审被告）上海某房地产开发经营有限公司。
上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，2003年3月31日，张某某作为乙方，上海某电器有限公司（以下简称某电器公司）作为甲方，签订《上海某电器城联建房协议书》1份，协议首部明确：根据双方需求，乙方对进行电器城联建房地基位置进行确认。协议约定，建设用地位于上海市闵行区江川路南侧、东临紫顺大道、西至祥云路、南靠小河、北朝江川大街；乙方认购位置位于某幢某号某间，单价每间人民币（下同）206,000元。土地性质为国有，土地出让金由甲方支付，使用年限为50年。房屋建筑工程竣工验收合格交付乙方后，由甲方为乙方登记造册统一代办《土地房屋产权证》。某电器城建筑为五层，坐北朝南，建筑结构为框架结构或二层至五层为砖砼结构，一层楼高3.8m，二至五层楼高2.9m，每间占地面积为47.88平方米，二层以上住房每套面积为97.76平方米。联建房施工管理，由甲方收取乙方代建管理费，收费标准按建筑面积每平方米5元计；建房设计费按照国家标准由甲方垫付后，根据实际建筑面积分摊，由乙方负责。联建房施工计划于2003年8月开工，2004年10月竣工。地价款支付方式分三期支付，根据乙方确认的联建房间数计1间，地价款共计206,000元，签订协议之日首付61,800元，第二期付款时间在一个月内付61,800元，第三期余款82,400元在甲方土地使用证批复后一周内付清。建房款分三期支付，第一期建房款在甲方施工许可证批复后一周内支付80,000元，第二期建房款在主体工程封顶时支付50,000元；第三期余款在办理工程竣工决算后，一个月内由甲方负责与乙方结算余款。协议第十一条对违约责任作了约定，其中第3款约定，乙方逾期支付各项资金，须缴滞纳金，滞纳金按应缴款金额的每天3‰标准。逾期时间超过一个月，甲方视乙方违约，甲方不再另行催告，有权作出处理或不予保留乙方原地基。
2003年4月29日，某电器公司向张某某收取联建房地基第一、二期款项共计123,600元；2005年2月16日，某电器公司、上海某房地产开发经营有限公司（以下简称某房产公司）向张某某收取联建房地基款82,400元，并于同日收取联建房建筑资金首付款80,000元；2006年6月6日，某电器公司收取张某某联建房第二期建筑款50,000元；2006年10月31日，某房产公司收取张某某联建房建筑款200,000元，共计536,000元。
2003年7月8日，上海市房屋土地资源管理局向某电器公司发出《行政处罚听证告知书》，告知书内容为：“你单位于2003年2月至5月，未经依法批准，擅自与胡某等51人以联建名义签订建房协议，非法转让土地使用权。该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条规定，我局决定对你单位作出以下行政处罚：处以没收违法所得二十万元。”
2003年9月，某电器公司与周某投资注册了某房产公司。后某房产公司在张某某与某电器公司签订的协议书的甲方落款处加盖印章。
原审另查明，本市闵行区江川路某弄“上海某电器城”共有七期，某房产公司已取得三至七期的预售许可证，尚未取得一、二期的预售许可证。
原审审理中，张某某请求判令：某电器公司、某房产公司立即交付房屋、赔偿自2007年11月24日至2009年11月23日止的赔偿金1,173,840元、承担本案诉讼费。
后张某某表示鉴于某电器公司、某房产公司不履行合同，导致其合同目的无法实现，且某电器公司无房地产开发的资质，变更诉讼请求：要求解除双方签订的协议书、退还房款536,000元并偿付以536,000元为本金自2006年11月1日起至判决生效之日为止按银行同期贷款利率计算的利息、赔偿该房屋现在的市场价值与房价款之间的差价损失。
在原审法院第二次庭审中，张某某表示双方的协议有效，要求某电器公司、某房产公司履行协议，交付房屋。
原审认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。合同应当明确：商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等。现双方签订的协议书中约定张某某认购的房屋为某幢某号某间，无具体的建筑面积和公摊面积，协议中无房屋的平面结构图和开发建设小区的总平面图，按现房屋地址和室号，无法找到该协议中约定的建筑物；该协议未约定交付日期、装饰和设备标准承诺、面积差异处理方式、公共配套建筑产权归属等。双方签订的协议名为联建房协议书，实为房屋买卖合同，但协议不具备《商品房销售管理办法》所规定的相关主要条款，故协议无效。
双方签订的协议无效，某电器公司、某房产公司应当返还张某某所付的地价款和建房款。因某电器公司、某房产公司实际收取了张某某相关款项，应当偿付张某某按银行同期贷款利率计算的利息。
对于协议的无效，双方均有过错。张某某明知在签订协议时房屋尚未开工建设，某电器公司、某房产公司不可能有房屋的预售许可证。张某某认购的房屋属某房产公司最早开发的房屋，第一、二期目前亦无预售许可证，某电器公司、某房产公司非恶意向张某某隐瞒其无预售许可证。协议中所载明的房屋无具体的位置、建筑面积、公摊面积等商品房的基本要素，亦无法确定张某某主张的房屋差价损失。张某某现要求某电器公司、某房产公司赔偿房屋差价损失，难以支持。张某某在第二次庭审中表示双方的协议有效，要求某电器公司、某房产公司履行协议，交付房屋请求，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二○一○年八月十三日作出判决：一、张某某与上海某电器有限公司、上海某房地产开发经营有限公司签订的《上海某电器城联建房协议书》无效；二、上海某电器有限公司、上海某房地产开发经营有限公司应返还张某某地价款和建房款共计536,000元；三、上海某电器有限公司、上海某房地产开发经营有限公司应偿付张某某以536,000元为本金，自2006年11月1日起至判决生效之日为止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；四、驳回张某某其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,364.60元，由张某某负担6,668.24元，上海某电器有限公司、上海某房地产开发经营有限公司负担8,696.36元。
判决后，张某某不服，上诉于本院，诉称：系争协议书并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原审法院引用的《商品房销售管理办法》是建设部的部门规章，不能作为认定系争协议书无效的依据。此外，系争协议书中并未约定某电器公司、某房产公司应将“上海某电器城”的哪一期房产交付给张某某，现某房产公司已经取得“上海某电器城”三至七期的预售许可证，其理应向张某某交付协议书约定的房屋。系争协议书中约定的房屋系种类物而非特定物，但协议书对房屋的地基位置作了明确约定，而法律并未规定只有作为特定物的房屋才能订立买卖合同，某房产公司作为开发商享有某电器城一至七期全部房屋的产权，其能从众多房产中挑选相应房产来履行系争协议书。现某电器公司、某房产公司拒绝履行系争协议书，违反诚信原则。故张某某请求二审法院撤销原判，改判确认系争协议书有效，某电器公司、某房产公司向其交付位于上海市闵行区江川路南侧、东临紫顺大道、西至祥云路、南靠小河、北朝江川大街的房屋（占地面积为47.88平方米）。
被上诉人某房产公司辩称：系争协议书的签订实为非法转让土地的行为，故其自签订之日起即为无效。原审判决结论正确，不同意张某某的上诉请求。
被上诉人某电器公司未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，虽然系争协议书名为联建协议，但从其具体内容看，系张某某出资获取某电器公司建造的房屋，故原审法院认定该协议实为房屋买卖合同正确，本院对此予以认同。虽然张某某签订该协议的目的是购买某电器公司建造的房屋，但是由于协议中对房屋的具体座落、房型等均未作出约定，故该协议缺乏房屋买卖合同的必要条款，而张某某认为房屋买卖合同的标的物可为种类物的主张显然与相关规定及房屋买卖交易惯例相悖。鉴于系争协议书签订时某电器公司、某房产公司尚未取得相应的房产开发手续，张某某也无法证明现标的房屋已经取得完备的房地产开发手续，故原审法院认定系争协议书无效并无不当，本院予以认同。对张某某要求确认系争协议书有效、某电器公司、某房产公司交付房屋的诉请，本院不予支持。原审法院判决某电器公司、某房产公司返还张某某房款并根据张某某主张的利息计算期间判令某电器公司、某房产公司支付相应利息并无不当，但原审法院未确定某电器公司、某房产公司的履行期限不妥，本院对此予以纠正。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第85号民事判决第一、第四项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第85号民事判决第二项为：被上诉人上海某电器有限公司、上海某房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上诉人张某某人民币536,000元；
三、变更上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第85号民事判决第三项为：被上诉人上海某电器有限公司、上海某房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人张某某以人民币536,000元为本金、自2006年11月1日起至本判决生效之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币15,364.56元，二审案件受理费人民币10,200元，合计人民币25,564.56元，由被上诉人上海某电器有限公司、上海某房地产开发经营有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
